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房地产该怎么干?这5家国央企给出了答案! 房企年报解读 信息来源:乐鱼综合体育官网 信息来源:乐鱼综合体育官网| 发布日期:2022-08-10 02:01:25

  我们把万科集团、中海发展、绿城中国、华润置地、招商蛇口连续5年的关键业绩指标拿出来做了对比,一探究竟。

  万科、中海、绿城、华润、招商蛇口的营业收入以及净利润同比均有增长,但净利润率均出现较大的下滑,显然这些头部房企也存在着“增收不增利”。

  一直以来,中海都是规模与效益兼具,但此次中海首次出现净利润率下滑,而且下滑比例高达7.05%。由此可见,房企提升组织效能的诉求进一步提升。

  房地产进入管理红利阶段,2021年不少房企进行了大刀阔斧的变革。砍掉不赚钱的业务,进行区域组织的合并及裁员,内部管理开启节衣缩食,降低运营成本。

  通过前文数据对比,这5家国央企的期间费用率持续走低,说明此前的一些举措还是立竿见影的。

  面对同样的市场环境,通过数据对比,5家国央企所表现出来的经营状态,完全不一样。下面,我们将5大国央企标签化,让你更直观感受他们的差异。

  尽管如此,中海依然是地产界利润一哥。横向对比另外4家国央企,中海的归母净利润将近是招商蛇口的4倍、绿城中国的10倍,净利润率是万科、绿城、招商的2~4倍。

  一是在开源方面,理性把控投资节奏,坚守投资刻度。基于此,中海去年获取不少优质土地,包括苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目等大型项目。

  二是坚持城市深耕,在31个城市进入当地市场前三,这也保障了中海的业绩增长来源。

  “万宝之争”后,万科拥抱深圳地铁集团,在郁亮的带领下,规模实现了大幅度的增长,并且从过去单一住宅开发变成了一家多元化的集团企业。

  尽管万科的营业收入持续增长,但万科2021年度净利润总额以及净利润率直接腰斩,万科董事局主席郁亮直接在年报以及业绩推介会上面向52万名股东道歉并做出反思。

  郁亮表示,区域各城市公司能力参差不齐,还未摆脱高增长的思维惯性。部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

  万科年报里指出,“利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。”

  中交集团入主绿城之后,企业里开始流淌着国央企的血液,绿城的基因也跟着发生了质的改变。尽管在5家国央企里,绿城的表现稍微靠后,但绿城的改变与增长却是有目共睹。

  总结2021年,绿城在经营效益、销售规模、土地投资和产品服务多个经营维度呈现良好的发展态势。

  首先,收入盈利实现双位数增长,达到1002.4亿元,融资成本保持行业低位,仅4.6%;

  第四,产品服务品质持续领先,多家权威产品力榜单排名第一,客户满意度保持行业第一身位。

  过去,绿城是偏科生,在成本管控方面的能力较为薄弱,如今期间费用率也已经也很大改变,2021年降幅达到10.31%,同比2020年下降了3.18%。相比诸多民营房企而言,绿城已经是国央企里的佼佼者。

  老牌巨头之一的招保万金,沉寂了几年之后,自三道红线之后,招商蛇口又回来了,销售规模进入行业前10,表现出强劲的后发优势。

  2021年,招商蛇口营业收入达到1606.43,同比增长29%,增长速率为近5年最高。同时,自2020年以来,招商蛇口的净利润以及净利润率连续2年均有下滑,其中净利润率直接下降2.99%。

  招商蛇口曾设想,要在2018到2020年,把地产收入占比从85%降到60%,园区占比15%提升到30%~40%。从2021年数据来看,这个目标显然没有完成。

  招商蛇口管理层表示,公司要不断地提升经营管理能力,优化业务结构,提升利润率,培养利润增长第二曲线。

  此次,招商蛇口在年报中明确提出,在“十四五”战略规划下,公司将以综合发展为总纲,以数字化和创新为驱动力,以健全的风险管控体系保驾护航,强化区域聚焦与城市深耕,强化产融结合与内外协同,强化产业聚集与资产管理,着力构建现金牛、成长型、创新型、平台型及机会型的业务组合,积极打造邮轮、产业园区、集中商业及招商积余四大核心IP。

  行业整体下行背景之下,华润置地营业收入、净利润总额保持增长,净利润率仅下降1.32%,在5家国央企里,华润置地的净利润率波动幅度最小,相比中海、万科的净利润率波动幅度分别达到了7.05%、4.94%,华润置地表现的更为稳健。

  同时,华润置地的净利润率与利润王中海仅相差1.3%,排名第二位。而且,华润置地的期间费用率近5年逐年下降,说明企业的成本管理水平不断提升。另外,融资成本为3.71%,也为5家国央企的第二名。

  其他房企还在忙着多元化布局,华润置地已经多点开会,除了地产开发之外,购物中心、写字楼、酒店均已经是行业的佼佼者。

  展望未来,房地产作为国民经济支柱产业,市场空间巨大,阶段性下行不改房地产行业大市场的本质。房地产市场表现出市场分化、行业分化、企业分化三大特征。

  坚持「主流城市、主流地段、主流产品」的发展策略,深耕经济增长好、人口净流入的重点城市。

  发挥财务稳健、资金充裕、综合发展实力强劲的优势,努力抓住危机中的机遇,穿越周期,巩固提升市场份额与市场地位。

  向管理要效益,坚持现金流为王,加快周转,继续巩固成本费用控制优势,强化数字化精益管理,在主战场建立投资、产品、品牌等全方位的竞争优势,保持行业领先的盈利能力。积极推进蓝海战略,抓住行业并购机会,提升市场份额。

  绿城确定了品质为先、稳中求进、均衡协调、全面发展的战略要求,注重稳健、效益、均衡、持续,全面提升“六品”绿城,推动财务指标持续向好,实现稳健经营,走全品质、高质量的可持续发展道路。

  一方面,房地产调控政策持续深化和落地,行业面临深度调整,对房企经营管理和财务安全提出了更高的要求;

  另一方面,因城施策的地产调控方向及审慎的金融管理制度,将有利于促进市场平稳运行,降低行业风险,推动行业实现良性循环和健康发展。

  一是聚焦五大城市群,深耕一二线城市。二是聚焦目标达成,狠抓提质增效。三是推进改革创新,加强体系建设。四是强化队伍建设,增强管理合力。五是推动多元发展,优化产业结构。

  房地产行业的生意逻辑和竞争格局已经发生深刻变化,但我们相信,新型城镇化建设、消费与服务持续升级、行业集中度的提升等又给优质房企提供了良性发展的机遇。

  中国城镇化仍在向纵深发展的进程中,住房刚性需求和改善性需求依然旺盛,房地产市场具备长期平稳健康发展的潜力。

  长期而言,行业面临市场总量下行、盈利空间收窄、区域分化加剧等风险;短期而言,消费者购房预期和市场成交仍相对低迷,部分房企的信用风险仍未出清。

  华润置地将持续加强销售及现金流管理,发挥融资优势,把握投资窗口期,在坚持投资定力和回报要求的基础上,采取公开市场拿地与收并购多渠道并举,实现精准投资,提升土储质量,提高销售安全系数,力争实现有质量的规模增长。

  房地产的居住属性将进一步强化,随着政策对刚需和改善型购房需求边际改善,房地产行业将逐步平稳运行。

  企业需要在现有存量的基础上进行盈利深挖,打造精细化的运营模式,通过轻资产运营进行扩张,促使园区业务产生持续性的利润贡献。

  一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变,把握好规模与成长的关系,坚持价值导向;

  三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变,培育特色、形成品牌,提升能力、形成文化。

  市场环境的快速变化对企业经营稳健性构成了考验。长远看,房地产市场高速增长阶段已经结束,消费属性和民生属性将进一步加强。

  一是坚持稳健经营、保持健康的财务状况。继续加强现金流管理,持续优化债务结构与融资成本,坚守“绿档”和行业领先的信用评级。

  二是实现开发业务的止跌企稳,充分发挥开发经营本部的统筹管理作用,提升整体经营水平。

  三是经营服务业务继续提升经营效率和竞争力,争取更大的发展空间和更好的回报水平。

  尽管中海、万科、华润、招商蛇口、绿城都拥有国央企背景或者流淌着国央企的血液,但其经营模式、策略、企业所面临的困难与挑战各不相同。

  通过分析对比,也让我们看到它们对于房地产后市的判断偏乐观谨慎,即乐观的看待房地产后续的发展潜力,但谨慎的对待房地产市场的变化与竞争,通过加强内部管理能力提升,做好精准投资,实现有质量的增长。

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