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对房地产开发相关土地政策的建议 信息来源:乐鱼综合体育官网 信息来源:乐鱼综合体育官网| 发布日期:2022-08-10 02:07:56

  2002年以来,国土资源部等部门发布了一系列关于房地产开发的土地政策:从2002年7月1日实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部11号令)开始,到今年1月9日北京市政府转发《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》,以及3月31日国土资源部和监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号文)。这一系列国家土地政策方面的调整,对房地产市场产生了比较大的影响,将导致房地产业重新规整。

  从国家目前有关土地政策制定的宗旨和目标分析,一是为了解决投资增长过快的问题,一是解决房地产土地市场较为混乱的局面,一是保护失地农民的利益,还有一个重要的出发点是解决土地批租中大量的腐败问题。但从已出台的土地方面的规定和政策实施的具体效果看,希望通过一刀切的行政手段去解决土地交易市场中出现的腐败问题和农民问题是非常困难的。

  11号令的出台首先在一些地方出现政府突击审批的现象。同时,2004年71号文将解决所有历史遗留问题的时间定为2004年8月31日为止,更使矛盾突出显现。香港回归前在中英谈判中限制了港英政府的年土地供给量,造成香港的房价连续高速增长,这个问题应引起重视。

  11号令的出台使一些地方政府遇到了难题,仅以北京为例,为保证地方经济的后续发展能力,北京市出台了相关的33号令。但33号令在按11号令所提出的经营性用地招拍挂之外,对不具备招拍挂条件的留了多个出口,使协议出让合理延续,将关门的时间后移。由此首先带来集中超量的办理了大量土地的审批:从目前重新登记情况看,大约为10000公顷,其中2002年约3000公顷,2003年为7000公顷,其中约50%为正常年开复工所需的土地供给,约50%为因11号令和33号令而产生的突击审批结果。71号文件中提出的8月31日关闸的禁令为本来已提速的供给增加了新的加速动力。

  1、集中手续的办理。从北京土地交易的工作量和土地部门的法定办事程序而言,这么巨大的工作量根本无法在规定的时限内完成,其结果必然还会出现新的遗留问题。

  2、集中大量土地出让金的缴纳。从北京已申报备案待签订土地出让合同的土地总量看,在8月31日前如全部缴纳土地出让金,大约需动用1200亿元人民币(总用地约7000公顷,平均容积率为2,城内出让金标准1500元/平方米,城外约500~800元/平方米,总平均按800元/平方米出让金计算)。相当于北京市去年全年房地产固定资产投资的总额。这也就是11号令促使房地产投资增长的原因之一,也基本挤光了开发企业手中的现金。

  3、集中了大量的现金用于土地储备。开发企业除缴纳土地出让金之外,尚需支付土地的征地、拆迁等成本,因此当开发商超常规地将现金投入于土地储备时,必然使负债率上升、现金流下降,并为今后发展的资金链断裂增加大量风险。如上市的金地公司的年报显示,2003年虽然金地的产品销售情况上升并回流资金量较好,但约25亿元用于土地的储备使其现金流大幅下降了约12亿元,使负债率达67%,高于全行业平均负债率63%的水平。

  4、集中了大量的开发资金,使开复工面积剧增。根据有关法律,企业得到土地后2年内必须开工,否则会被无偿收回。当开发企业将资金已投入土地的储备并签订了协议出让的手续之后,就必须继续加大开工的资金投入,集中地向市场推出产品并靠销售保证资金的回收,而大量的资金用于土地储备之后,企业就必然会增加向银行的信贷或其它融资的能力。

  5、集中了大量的市场供给。市场产品供给在集中大量土地储备的压力之下会在短期内暴增,开复工面积加大,也增加了市场的供给与竞争,对消费者需求提出更高要求,在消费增长时又反过来增加了个人贷款的规模和风险的因素。

  6、集中了政府储备资金的压力。当许多历史遗留问题无法在8月31日之前办理完各种手续时(很大比例的原因是政府部门的审批程序所导致),如何处理这些开发企业已按规定投入了大量资金的土地呢?一种是因为开发企业的违约,政府按规定可以无偿收回;一种是政府的违约或延误,政府应给以补偿而回收;一种是开发商已投入大量资金在等待审批手续之后,可以再贷款开发,但未贷款之前无资金支持。按北京的情况看,如果有3000公顷土地符合上述情况中应由政府给以补偿或挂牌招拍取得收入后补偿,那么大约需要至少动用450亿元。城内每亩地为670万元(按每平方米拆迁费约1万元计算),郊区每亩地为30万元,平均100万元/亩。

  既不可无偿的没收,也存在大量的评估和各种法律的纠纷。如果相当一部分中是征地了一部分,拆迁了一部分,市政工程做了一部分,要完成上述土地的开发使其达到招拍挂的条件还需投入大量的资金,至少要动用1000亿元的政府土地储备金。

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