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终于对商品房预售动刀了! 信息来源:乐鱼综合体育官网 信息来源:乐鱼综合体育官网| 发布日期:2022-08-09 09:22:11

  貌似,造成楼市乱象的,就是该死的预售。这次也一样,如果没有预售,全部搞“现房销售”,房屋品质、小区环境等,所见即所得,开发商不会拿样板房骗人,近期出现的“停D断G、停工或半停工、烂尾楼等就不会出现。

  我们首先要搞清楚,楼市为什么要搞预售?简单来讲,就是“房改”的当初,企业缺钱、融资匮乏,再加上住房短缺,就学习香港,从深圳到内地,全面实施商品房预售。本质上,预售就是小业主给开发商变相融资,相当于2年左右的“无息贷款”,开发商拿这个钱把房子建好。

  客观讲,没有预售制度的话,“停D断G”、停工或半停工、烂尾楼确实会少很多,但同样不会有这么大规模的土地供应、新房供应,楼市也不会这么火。同时,没有哪一个商品,像房子一样,其单体价值这么大,最少也得50万。最近听说,浙江已没有总价低于百万元的房子了。

  如果没有预售制度,主要靠开发商投入,房子供应周期会拉长,意味着开发商投资回收期也会拉长,房价也会更高。特别是,这些年地价、融资成本、建安成本非常高,公开出让的地价至少是房价的1/3,融资和建安差不多也是1/3。这些都要靠开发商前期一次性投入。

  一套300万的房子,开发商前期要投入200万,2-3年才能收回。没有预售,多少开发商会承担得起?这么多年,为啥百姓接受预售,交房晚个一年半载也没啥。因为房价在上涨。这几年,交房时间越来越往后推了,从过去1.5年-2年推迟到2-3年甚至更长,但也没啥大问题。

  这一轮“断G”,很大程度上是房价下跌触发的。试想,房子还没看到影子,房价先跌了15%,谁能受得了。之前,老百姓接受预售,与地方、开发商、银行一样,大家都是投资行为。

  百姓把钱提前给了开发商,开发商拿钱(还有银行的贷款)去买地方政府的土地。地方政府卖了地,搞轨道交通、搞基建投资,开发商负责建设房子。这样,整个区域就开发起来了,这种红利外溢到楼市,就是房价上涨。这样,地方政府、银行、开发商、小业主都很开心。

  说白了,大家都是这个链条上的合伙人、利益相关者。所以,预售不仅是对开发商的融资,也是对地方政府的间接融资。试想,没有预售,地方政府的地能卖出去吗?即便能卖出去,能卖那么高的价格吗?进一步讲,银行为啥纵容开发商挪用预售资金,还不是想赚更多的钱吗?

  因为,只有挪用预售资金,让开发商可劲儿地“加杠杆”、可劲儿买地、可劲儿“高周转”,开发贷、按揭贷、信托、私募基金等地产、融资链条才能赚大钱,卖地收入、区域开发和招商引资,才能红红火火。总之,如果要检讨预售,那顺藤摸瓜、追根溯源,该检讨的太多了。

  回过头来,如果说预售制度的本质是融资,那就是一种金融模式,自然离不开严格的监管。其实,没有哪个国家,像我们国家一样,对于商品房预售制度,有如此严丝合缝的监管体系。

  商品房预售需要满足以下两项条件:一是取得四证,即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。二是工程进度达标,即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后,预售获得的销售资金都要进入监管账户。

  今年初,在北京三环内看了一个项目,是央企和北京本地国企合作开发的项目,刚刚出地面就开始卖了。很多人问我,这怎么行呢?我告诉他,“四证”是齐全的,地价占总投资的30%还多,符合预售条件呀!有毛病吗?剩下的,就是卖房钱,全部进监管账户,做好交付就行了。

  对预售资金,我们一直要求监管银行要招标,资金要全部进入监管账户,住建部门和监管银行双重审核,监理单位要签字,按照工程形象进度来支出。试问,哪有如此严密的监管措施呢?但问题是,有制度、没执行,或有时执行、有时不执行,或执行不到位,这才是问题的关键。

  主要是2016-2019年房企搞“快周转”。这几年楼市火爆,地方多卖地、卖高价地,搞新区开发;银行信托想多放贷款;施工单位想多揽活儿;建材家具想多出订单;老百姓希望房价上涨。

  直到2020年下半年,国家推出一揽子长效机制,比如三道红线、贷款集中度、自有资金拿地和付首付,上面讲的这个赚大钱的游戏规则,搞不下去了,楼市持续低迷,并集中体现为房子交付不了,受害者就是小业主。当然,施工单位、农民工、材料供应商等,也是受害者。

  笔者认为,不能因为房子交付不了,就把祸水全部推给预售制度。试想,如果申请商品房预售的两个门槛,都能达到;如果封顶前,绝不能发放按揭;如果预售资金全部进监管账户,并按照规定提取,不被挪用,就一定没问题。这样,既能把房子建好,还能最大程度降低成本。

  这一轮“断G”之后,很多人认为,要取消预售制度了。恰恰相反,应该是预售制度正本清源、全面加强。简单来讲,该怎么监管,必须要执行到位,不能变成筛子。今年年初,国家已发布了新的预售资金监管办法,明确不低于工程款的重点监管资金,也明确了监管的细则。

  4月29日,重要会议对房地产的表述中提到“优化商品房预售资金监管”,很多人认为是要给预售资金松绑,让开发商更多提取,确保项目进度和交付。但其实是要求,该提取的,必须要给提取,并用在项目施工和交付方面,不能因为债权人保护债权,而申请查封和抽走。同样,也不能因为工程不到进度,就提前私自划给开发商,被抽逃去拿地和偿还债。

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